{"id":558,"date":"2020-04-06T16:21:15","date_gmt":"2020-04-06T19:21:15","guid":{"rendered":"http:\/\/siciliano.adv.br\/es\/?p=558"},"modified":"2020-04-07T13:38:05","modified_gmt":"2020-04-07T16:38:05","slug":"como-ficam-os-alugueis-em-tempos-de-covid-19","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/siciliano.adv.br\/es\/como-ficam-os-alugueis-em-tempos-de-covid-19\/","title":{"rendered":"Como ficam os alugu\u00e9is em tempos de Covid-19?"},"content":{"rendered":"

Um dos setores mais afetados, direta ou indiretamente, pela pandemia do Covid-19 \u00e9 o imobili\u00e1rio, em especial as rela\u00e7\u00f5es locat\u00edcias comerciais (em Shoppings Centers\/Centros Comerciais ou em rua) \u00a0e residenciais.<\/span><\/p>\n

O com\u00e9rcio fechado ou com volume de vendas fortemente reduzido impacta fortemente\u00a0na capacidade de lojistas honrarem o contrato de loca\u00e7\u00e3o pagando o valor integral do seu aluguel. Entretanto, ainda que a pandemia do\u00a0Coronav\u00edrus\u00a0caracterize situa\u00e7\u00e3o de for\u00e7a maior, inesperada e imprevis\u00edvel, o contrato tem for\u00e7a obrigat\u00f3ria e segue vigente. Mesmo em caso de loca\u00e7\u00e3o em Shopping Center ou atividades em locais em que houve determina\u00e7\u00e3o de fechamento pelo poder p\u00fablico em raz\u00e3o da pandemia de COVID-19 (no estado de S\u00e3o Paulo, em fun\u00e7\u00e3o do Decreto n\u00ba 64.865, de 18.3.2020), os contratos continuam em vigor. Portanto, quando a situa\u00e7\u00e3o impuser a necessidade de renegoci\u00e1-los \u00e9 fundamental que os termos da renegocia\u00e7\u00e3o sejam feitos formalmente e observando seus impactos futuramente.\u00a0<\/span><\/p>\n

Em caso de loca\u00e7\u00e3o em Shopping, pode ser renegociado o pagamento do aluguel e do fundo de promo\u00e7\u00e3o e propaganda, sem a necessidade do ajuizamento de medida judicial. Caso a renegocia\u00e7\u00e3o n\u00e3o evolua de forma a permitir um reequil\u00edbrio contratual adequado e satisfat\u00f3rio \u00e0s partes, \u00e9 poss\u00edvel o ajuizamento de medida judicial visando (i) a isen\u00e7\u00e3o do aluguel m\u00ednimo durante o per\u00edodo de fechamento, mantendo-se o aluguel percentual com objetivo de manter o equil\u00edbrio econ\u00f4mico-financeiro do contrato; (ii) caso n\u00e3o seja poss\u00edvel a isen\u00e7\u00e3o, que seja determinado um desconto no valor do aluguel, que viabilize o pagamento por parte do lojista, durante o per\u00edodo em que se estender o fechamento, bem como por per\u00edodo posterior razo\u00e1vel e determinado; ou (iii) a suspens\u00e3o do pagamento do aluguel m\u00ednimo por prazo razo\u00e1vel, sem imposi\u00e7\u00e3o de encargos, para que o locat\u00e1rio tenha condi\u00e7\u00f5es de se recuperar at\u00e9 o pagamento; e, em qualquer das hip\u00f3teses, (iv) a isen\u00e7\u00e3o do fundo de promo\u00e7\u00e3o e propaganda durante o per\u00edodo de fechamento e redu\u00e7\u00e3o proporcional do condom\u00ednio equivalente a redu\u00e7\u00e3o das despesas.\u00a0<\/span><\/p>\n

Destacamos que cada caso deve ser analisado individualmente, considerando especificidades como o tempo de contrato, suas garantias, situa\u00e7\u00e3o de adimpl\u00eancia\/inadimpl\u00eancia antes da pandemia, dentre outras. Em rela\u00e7\u00e3o \u00e0 taxa de condom\u00ednio, \u00e9 importante analisar se houve redu\u00e7\u00e3o de despesas ou n\u00e3o, porque o empreendimento n\u00e3o deixa de ter as despesas comuns, ainda que o Shopping n\u00e3o esteja em funcionamento. \u00c9 importante ter em mente que a finalidade da renegocia\u00e7\u00e3o (consensual ou judicial) \u00e9 a de preservar a atividade econ\u00f4mica e os empregos, de todos os lados.\u00a0<\/span><\/p>\n

Em rela\u00e7\u00e3o ao com\u00e9rcio de rua, igualmente \u00e9 necess\u00e1rio observar cada caso em suas particularidades, considerando o impacto real da pandemia sobre o faturamento e a necessidade de readequa\u00e7\u00e3o tempor\u00e1ria do valor do aluguel. Ainda que o im\u00f3vel esteja \u00e0 disposi\u00e7\u00e3o do locat\u00e1rio sua finalidade fica em alguma medida comprometida pelos efeitos da pandemia. N\u00e3o sendo poss\u00edvel a composi\u00e7\u00e3o entre as partes, \u00e9 poss\u00edvel a ado\u00e7\u00e3o de medida judicial buscando a interven\u00e7\u00e3o judicial para que sejam\u00a0concedidos descontos e\/ou parcelamentos para o pagamento do aluguel, sempre no sentido de viabilizar a manuten\u00e7\u00e3o da atividade econ\u00f4mica e do contrato. \u00c9 poss\u00edvel\u00a0pedir, em alguns casos, a suspens\u00e3o da cobran\u00e7a no per\u00edodo de fechamento e por per\u00edodo razo\u00e1vel, para que possa voltar a ter condi\u00e7\u00f5es de pagar sem que lhe sejam impostos encargos de mora. Em qualquer dos casos, h\u00e1 de se ter em conta a teoria da imprevis\u00e3o e onerosidade excessiva imposta ao locat\u00e1rio.\u00a0<\/span><\/p>\n

As loca\u00e7\u00f5es residenciais, entretanto, s\u00e3o afetadas pelos efeitos da pandemia de maneira bastante diferente, pois, em regra, sua finalidade resta integralmente preservada mesmo sob os efeitos da pandemia. Basta lembrar, por exemplo, que uma situa\u00e7\u00e3o de desemprego do locat\u00e1rio n\u00e3o enseja necessariamente a revis\u00e3o contratual. Assim, embora se aplique igualmente ao contrato de loca\u00e7\u00e3o residencial a teoria da imprevis\u00e3o e onerosidade excessiva ao locat\u00e1rio, fato \u00e9 que, diferentemente das loca\u00e7\u00f5es comerciais em que h\u00e1 um fator externo impedindo que o locat\u00e1rio usufrua do im\u00f3vel da maneira esperada quando da celebra\u00e7\u00e3o do contrato e, mais, que retire dali o valor que seria destinado ao pagamento do aluguel e encargos, nas loca\u00e7\u00f5es residenciais o locat\u00e1rio segue utilizando o im\u00f3vel normalmente. Portanto, na maior parte dos casos n\u00e3o parece razo\u00e1vel o pedido judicial de qualquer isen\u00e7\u00e3o. Evidentemente, em situa\u00e7\u00f5es espec\u00edficas em que haja impacto substancial da pandemia sobre o locat\u00e1rio, e tamb\u00e9m sempre visando a manuten\u00e7\u00e3o dos contratos e o cumprimento de sua fun\u00e7\u00e3o social, pode-se solicitar judicialmente a suspens\u00e3o tempor\u00e1ria \u00a0do pagamento do aluguel, parcial ou total, para que, passado o per\u00edodo da pandemia e amenizados seus efeitos, consiga adimplir os alugu\u00e9is, de forma parcelada, e sem encargos.\u00a0<\/span><\/p>\n

Nesse sentido, e como evid\u00eancia da sensibilidade e como\u00e7\u00e3o social acerca das dificuldades ocasionadas pela pandemia, houve a inclus\u00e3o de um artigo, em um projeto de lei em tramita\u00e7\u00e3o (PL 1179\/2020), que previa a possibilidade de os locat\u00e1rios de loca\u00e7\u00f5es residenciais que sofrerem altera\u00e7\u00e3o econ\u00f4mico-financeira, decorrente de demiss\u00e3o, redu\u00e7\u00e3o de carga hor\u00e1ria ou diminui\u00e7\u00e3o de remunera\u00e7\u00e3o, suspenderem, total ou parcialmente, o pagamento dos alugueres venc\u00edveis a partir de 20 de mar\u00e7o de 2020 at\u00e9 30 de outubro de 2020, que pagariam de forma parcelada, juntamente com os alugu\u00e9is vincendos, em percentual equivalente a 20% dos vencidos. Esse artigo especificamente foi exclu\u00eddo, mas o projeto foi aprovado pelo Senado e est\u00e1 em tramita\u00e7\u00e3o na C\u00e2mara, e \u00e9 forte ind\u00edcio de que eventual revis\u00e3o nesses contratos deve seguir a linha da suspens\u00e3o tempor\u00e1ria dos pagamentos para o reequil\u00edbrio contratual de loca\u00e7\u00e3o cuja finalidade tenha sido comprometida, como mencionado acima.\u00a0<\/span><\/p>\n

Sem d\u00favida a pandemia de COVID-19 afeta as rela\u00e7\u00f5es locat\u00edcias comerciais e residenciais e em muitos casos obrigar\u00e1 as partes a uma renegocia\u00e7\u00e3o tempor\u00e1ria visando preservar o equil\u00edbrio contratual, afetado de forma imprevis\u00edvel e inesperada. Mas, embora a pandemia afete a todos, afeta uns mais do que os outros e, consequentemente, os impactos sobre os contratos de loca\u00e7\u00e3o devem ser tratados individualmente, caso a caso. Seja qual for o novo equil\u00edbrio alcan\u00e7ado pelas partes, mesmo aqueles celebrados em consenso entre elas, deve ser reduzido a termo e formalizado como aditivo contratual, especialmente para os contratos de loca\u00e7\u00e3o\u00a0comercial (que afeta outros aspectos da loca\u00e7\u00e3o como direito ao ponto comercial, \u00e0 a\u00e7\u00e3o renovat\u00f3ria e revisional, ou ainda outras especificidades se se tratar de loca\u00e7\u00e3o em Shopping Center).<\/span><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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